Zakup domu w Irlandii – przewodnik krok po kroku

Zakup domu w Irlandii – przewodnik krok po kroku

Na pewnym etapie pobytu w Irlandii, zwłaszcza jeśli planujesz pozostanie w tym kraju na dłużej być może zdecydujesz się na zakup domu w Irlandii.

W tym artykule spróbujemy przedstawić poszczególne etapy związane z zakupem nieruchomości w Irlandii.

1. Zaoszczędź na wpłatę własną

Kiedy oszczędzasz na wpłatę, zastanów się, dokąd trafiają twoje pieniądze i ile możesz odłożyć. Najlepszym sposobem zgromadzenia pieniędzy na wpłatę własną jest otwarcie rachunku oszczędnościowego w swoim banku. Otwarcie regularnego konta oszczędnościowego jest dobrym sposobem na zaoszczędzenie depozytu, a także pokaże każdemu kredytodawcy hipotecznemu, że masz solidne oszczędności.

W zależności od tego, czy kupujesz po raz pierwszy, czy nie, obowiązują różne zasady Banku Centralnego Irlandii. 

Kupujący po raz pierwszy:

Jeśli kupujesz po raz pierwszy, limit kredytu hipotecznego, który możesz uzyskać, wynosi 90%. Oznacza to, że będziesz potrzebować minimalnego depozytu w wysokości 10%. 

Kupujący nie po raz pierwszy:

Jeśli nie kupujesz po raz pierwszy, zazwyczaj możesz pożyczyć do 80% wartości nieruchomości.

2. Oceń swój budżet

Uważnie przejrzyj swój budżet, aby zobaczyć, ile możesz wydać na spłatę kredytu hipotecznego każdego miesiąca i upewnij się, że masz wystarczająco dużo na pokrycie innych kosztów związanych z kupnem i utrzymaniem domu. Są one pokazane poniżej wraz z przybliżonym kosztem każdego z nich.

  • Opłata skarbowa (1%-2% ceny domu)
  • Opłaty prawne (2500 – 5000 EUR, w tym przeniesienie)
  • Koszty wyceny (200 €)
  • Raport inżynierów (450 euro)
  • Koszty przeprowadzki
  • Remonty, dekoracje, meble

Powinieneś także wziąć pod uwagę bieżące koszty utrzymania domu po wprowadzeniu się.

  • Energia elektryczna i ogrzewanie – ocena BER będzie miała na to znaczący wpływ
  • Ubezpieczenie domu
  • Konserwacja i naprawy
  • telewizja
  • Szerokopasmowy internet
  • Podatek od nieruchmości
  • Opłaty za wywóz śmieci
  • Licencja telewizyjna
  • Opłaty za zarządzanie, jeśli kupujesz mieszkanie lub dom w zarządzanym kompleksie

3. Znajdź instytucję finansową i złóż wniosek o kredyt hipoteczny

Możesz zacząć rozmawiać z pożyczkodawcami przed lub po zebraniu depozytu. Możesz zwrócić się do pożyczkodawców, aby dowiedzieć się, ile możesz pożyczyć, a to pomoże ci ustalić, ile potrzebujesz zaoszczędzić.

O kredyt hipoteczny możesz ubiegać się bezpośrednio u pożyczkodawców lub skorzystać z usług brokera.

Najważniejszą rzeczą do przemyślenia jest stopa procentowa. Wielu pożyczkodawców oferuje zachęty, takie jak zwrot gotówki, które mogą wydawać się bardzo atrakcyjne, zwłaszcza jeśli kupujesz po raz pierwszy. Musisz jednak wziąć pod uwagę całkowity koszt kredytu hipotecznego, a oprocentowanie wraz z liczbą lat będzie miało największy wpływ na całkowitą kwotę Twojego kredytu hipotecznego.

Powinieneś uzyskać zgodę na kredyt hipoteczny w zasadzie przed rozpoczęciem oglądania nieruchomości, aby mieć jasny obraz przedziału cenowego, na który możesz sobie pozwolić. Oznacza to również, że zostaniesz potraktowany poważnie przez sprzedającego, jeśli chodzi o złożenie oferty dotyczącej nieruchomości.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Po zatwierdzeniu wniosku o kredyt hipoteczny należy poszukać ochrony kredytu hipotecznego, czyli ubezpieczenia, które spłaci kredyt hipoteczny, jeśli umrzesz w okresie obowiązywania kredytu. Ze złożeniem wniosku o ubezpieczenie hipoteczne nie należy czekać, aż złożysz ofertę na dom lub mieszkanie. Uzyskanie zgody może zająć trochę czasu, szczególnie jeśli w przeszłości miałeś zły stan zdrowia. Może to opóźnić tranzakcję, ponieważ zgodnie z prawem twój pożyczkodawca musi upewnić się, że masz to zabezpieczenie przed udzieleniem Ci kredytu hipotecznego. Twój pożyczkodawca może zgodzić się na udzielenie Ci kredytu hipotecznego bez tego ubezpieczenia, jeśli:

  • masz ponad 50
  • kupujesz nieruchomość inwestycyjną
  • masz już wystarczające ubezpieczenie na życie lub
  • nie możesz się otrzymać ubezpieczenia

Jednak Twój pożyczkodawca może nalegać, abyś miał ochronę i może odmówić ci kredytu hipotecznego, jeśli nie możesz go uzyskać. Większość kredytodawców hipotecznych oferuje ubezpieczenie ochrony kredytu hipotecznego, gdy ubiegasz się o kredyt hipoteczny. Nie musisz brać ubezpieczenia pożyczkodawcy, możesz rozejrzeć się za lepszą cenowo ofertą lub bardziej odpowiednią polisą.

4. Znajdź prawnika

Kiedy szukasz nieruchomości, powinieneś również poszukać prawnika, który zajmie się przeniesieniem – jest to praca prawna mająca na celu przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedającego na Ciebie. Dobrym pomysłem jest wybranie prawnika, zanim zaczniesz szukać nieruchomości, ponieważ jak tylko Twoja oferta zostanie zaakceptowana, agent nieruchomości poprosi o przekazanie danych Twojego prawnika prawnikowi sprzedającego. Twój prawnik sprawdzi również, czy sprzedaż nieruchomości jest legalna – czy osoba sprzedająca nieruchomość jest jej właścicielem i ma prawo ją sprzedać oraz czy nikt inny nie może twierdzić, że jest jej właścicielem.

Opłaty radcy prawnego mogą się znacznie różnić i mogą stanowić procent ceny nieruchomości lub opłatę ryczałtową. Zazwyczaj będą naliczane dodatkowe opłaty za usługi takie jak rozmowy telefoniczne, opłaty pocztowe, opłaty za wyszukiwanie i rejestrację aktów. Tak więc, zanim wybierzesz jedną z nich, poproś kilku różnych prawników o pisemne wyceny i szczegóły dotyczące ich honorariów i innych kosztów.

5. Rozpocznij poszukiwanie domu

Jesteś teraz gotowy do rozpoczęcia wyszukiwania. Ważne jest, aby dokładnie sprawdził obszar, do którego jesteś zainteresowany przeprowadzką. 

Możesz szukać w Internecie informacji o okolicy i rozmawiać z członkami lokalnej społeczności  w celu uzyskania informacji, które mogą być pomocne w podjęciu decyzji.

Kiedy znajdziesz interesujący Cię dom, pamiętaj, aby zadać agentowi nieruchomości wszelkie pytania, które mogą pomóc w podjęciu decyzji.

Jeśli jesteś gotowy do złożenia oferty na nieruchomość, zapytaj, czy prawnik sprzedającego jest w posiadaniu tytułu własności. Jeśli tak nie jest, może to wydłużyć czas potrzebny na sfinalizowanie sprzedaży o 4-8 tygodni.

Sprawdź ocenę BER

Certyfikat oceny energetycznej budynku (BER) jest wymagany przez każdego, kto reklamuje dom na sprzedaż lub wynajem lub przed pierwszym zamieszkaniem nowego domu. Pokazuje, jak energooszczędna jest nieruchomość i sprawdza zużycie energii na ogrzewanie pomieszczeń, ogrzewanie wody, wentylację i oświetlenie. Dom ma ocenę od A do G, przy czym domy z oceną A są najbardziej energooszczędne. Wyższa ocena energetyczna może mieć znaczący wpływ na zmniejszenie bieżących kosztów prowadzenia domu.

6. Składanie oferty

Składając ofertę, ustal sobie maksymalną cenę, jaką jesteś w stanie zapłacić za nieruchomość i nie przekraczaj jej. Ważne jest, aby wziąć pod uwagę również stan domu i to, czy będziesz musiał wydać  pieniądze, aby się do niego wprowadzić. Możesz sprawdzić w Rejestrze Cen Nieruchomości ceny sprzedaży i oferty nieruchomości w okolicy. Nie podaje on szczegółów dotyczących stanu nieruchomości ani żadnych innych ustaleń związanych ze sprzedażą. Daje jednak wskazówkę dotyczącą historii cen nieruchomości lub tego, za ile sprzedano podobne nieruchomości w okolicy.

Jeśli sprzedajesz dom, aby kupić inny, będziesz w lepszej sytuacji, jeśli znalazłeś już kupca na własny dom, jeśli chodzi o złożenie oferty na nieruchomość.

Upewnij się, że masz silną pozycję podczas składania oferty, mając list od pożyczkodawcy potwierdzający, że zasadniczo masz zgodę na kredyt hipoteczny oraz wyciąg z banku pokazujący, że masz dostępne środki na wpłatę. Agenci nieruchomości będą bardziej przychylnie patrzeć na ofertę, gdy będziesz w stanie udowodnić, że jesteś gotowy do zakupu.

Sprzedający przyjmie ofertę, która najbardziej mu odpowiada, co niekoniecznie musi być najwyższą ofertą. Jeśli możesz przedstawić dowód posiadania funduszy i/lub dowód, że Twój obecny dom został sprzedany, będą one wyglądały korzystniej na Twoją ofertę, ponieważ istnieje mniejsze prawdopodobieństwo, że sprzedaż nie dojdzie do skutku lub zostanie opóźniona.

7. Zaakceptowanie sprzedaży

Gdy Twoja oferta zostanie zaakceptowana, nieruchomość zostanie uznana za uzgodnioną sprzedaż i będziesz musiał wpłacić kaucję rezerwacyjną agentowi nieruchomości. Depozyty za rezerwacje są różne – mogą być określoną kwotą, na przykład 5000 € lub niewielkim procentem złożonej oferty. Kaucja rezerwacyjna podlega zwrotowi do momentu podpisania umowy. Wpłacenie kaucji za rezerwację jest silnym sygnałem dla agenta nieruchomości, że zamierzasz kupić nieruchomość i zwykle oznacza, że ​​dom nie zostanie ponownie wprowadzony na rynek przez trzy do czterech tygodni.

Gdy Twoja oferta zostanie zaakceptowana, agent nieruchomości przygotuje dokument zawierający szczegóły sprzedaży i prześle go do adwokata sprzedającego oraz do Twojego adwokata. Ten dokument zawiera szczegóły dotyczące ceny, warunków sprzedaży, przewidywanej daty zamknięcia – dnia, w którym otrzymasz klucze do nieruchomości – oraz nazwiska i adresy wszystkich osób zaangażowanych w sprzedaż.

Gdy prawnik sprzedającego otrzyma od agenta nieruchomości dane dotyczące sprzedaży, wyśle ​​umowy sprzedaży nieruchomości wraz z kopią aktów własności nieruchomości do Twojego prawnika. Akty własności są dokumentami prawnymi wskazującymi na własność danej nieruchomości. Za każdym razem, gdy zmienia się właściciel, sporządzany jest nowy akt wskazujący na zmianę.

8. Sfinalizowaniu zakupu

Zleć przeprowadzenie oceny stanu nieruchomości

Powinieneś zdecydowanie rozważyć zatrudnienie własnego rzeczoznawcy, inżyniera lub architekta do przeprowadzenia szczegółowej analizy strukturalnej, zwłaszcza jeśli kupujesz starszą nieruchomość. W ten sposób poznasz wszelkie problemy, o których być może nie wiedziałeś, kiedy składałeś ofertę. Na przykład, jeśli rzeczoznaca odkryje, że dach wymaga wymiany, możesz zmienić swoją ofertę, aby to uwzględnić, lub zdecydować się nie kupować nieruchomości.

Jeśli kupujesz nieruchomość na aukcji, zazwyczaj poznasz ocenę przed aukcją. Zapytaj licytatora o warunki aukcji, które będą dostępne przed terminem aukcji.

Lista problemów

Jeśli kupujesz nowo wybudowany dom, Ty i Twój prawnik otrzymacie od budowniczego zawiadomienie o zakończeniu po zakończeniu wszystkich prac. Jak tylko to otrzymasz, powinieneś umówić się na sporządzenie listy problemów. To jest lista niekompletnych prac lub rzeczy, które należy naprawić. Przykładowe elementy to: 

  • pęknięcia w sufitach lub ścianach
  • listwy przypodłogowe nieprawidłowo umieszczone
  • drzwi, które nie otwierają się i nie zamykają prawidłowo
  • nierówny tynk
  • zepsute włączniki światła
  • luźne okablowanie
  • cieknące rury

Możesz samodzielnie sporządzić listę problemów, ale lepiej jest zatrudnić architekta, inżyniera lub dyplomowanego rzeczoznawcę, który ma doświadczenie w tej dziedzinie i wie, na co zwracać uwagę. Gdy lista jest kompletna, przekazujesz kopię budowniczemu. Konstruktor będzie wtedy pracował nad naprawieniem usterek.

Powinieneś przeprowadzić ostateczną inspekcję nowej nieruchomości, aby upewnić się, że wszystkie problemy zostały naprawione. Możesz to zrobić samodzielnie lub z osobą, którą zatrudniłeś, aby zrobić listę problemów. Koszt ich wynajęcia może być wyższy, jeśli chcesz, aby przeprowadzili z Tobą kontrolę nieruchomości.

Pomyśl o uzgodnieniu z budowniczym okresu odpowiedzialności za wady przed podpisaniem jakichkolwiek umów. Oznacza to, że zgadzasz się, że budowniczy naprawi wszelkie dalsze problemy, które pojawią się w określonym czasie, bezpłatnie. Czasami możesz wstrzymać niewielki procent ceny zakupu nieruchomości do końca tego okresu. Przedyskutuj to najpierw ze swoim prawnikiem, aby sprawdzić, czy jest to możliwe.

Uruchomienie kredytu

Zanim Twój bank uwolni Twoje fundusze hipoteczne, musisz wykonać kilka kroków.

Uzyskaj wycenę:

Po uzgodnieniu sprzedaży nieruchomości należy umówić się na wycenę. Twój pożyczkodawca będzie chciał ukończyć profesjonalną wycenę, zanim formalnie zgodzi się pożyczyć ci pieniądze na zakup nieruchomości. Wycena będzie dotyczyć tylko ogólnego stanu nieruchomości i lokalizacji. Rzeczoznawca prześle swoją wycenę do twojego pożyczkodawcy, który oprze swoją formalną ofertę pożyczki na tej wycenie.

Ubezpieczenie domu

Przed wystawieniem czeku hipotecznego musisz mieć ubezpieczenie domu. Po uzgodnieniu sprzedaży nieruchomości należy zacząć szukać ubezpieczenia, aby dom był objęty do czasu zamknięcia sprzedaży.

9. Podpisanie kontraktu i wprowadzenie się

Zatwierdzenie kredytu hipotecznego

Po spełnieniu wszystkich warunków kredytu hipotecznego, Twój pożyczkodawca zatwierdzi Twoją pożyczkę na nieruchomość i kwotę oraz wyśle Ci formalny „list z ofertą”. Określa on szczegóły kredytu hipotecznego oferowanego przez kredytodawcę, w tym:

  • Wartość, długość, koszt i harmonogram spłaty kredytu hipotecznego
  • Adres i opis kupowanej nieruchomości
  • Wszelkie warunki, które mają zastosowanie do oferty
  • Data wygaśnięcia oferty kredytu hipotecznego

Twój bank prześle kopię Twojego listu z ofertą do Twojego prawnika, wraz z innymi dokumentami prawnymi, więc powinieneś umówić się na spotkanie z Twoim prawnikiem tak szybko, jak to możliwe po otrzymaniu Twojego listu z ofertą.

Podpisywanie umów

Twój prawnik wyjaśni i uzupełni z Tobą różne dokumenty. Jeśli jesteś zadowolony ze wszystkich szczegółów, formalnie akceptujesz list z ofertą od swojego pożyczkodawcy, za pośrednictwem swojego prawnika. Twój prawnik sprawdzi również, czy umowy są prawidłowe i jeśli jesteś z nich zadowolony, podpiszesz dwie kopie. Twój prawnik zwróci obie te kopie prawnikowi sprzedającego. W tym momencie prawnie zgodziłeś się kupić nieruchomość.

Następnie będziesz musiał wpłacić depozyt, zwykle 10-20% ceny zakupu, w zależności od tego, czy kupujesz po raz pierwszy, czy nie, pomniejszony o wpłacony depozyt rezerwacyjny. Wpłacasz kaucję swojemu prawnikowi, który zorganizuje wypłatę go sprzedającemu za pośrednictwem jego prawnika.

Gdy prawnik sprzedającego otrzyma podpisaną umowę i Twój depozyt, oni i sprzedający podpiszą i zwrócą jeden egzemplarz umowy Twojemu prawnikowi. W tym momencie sprzedający zgodnie z prawem zgodził się sprzedać Ci swoją nieruchomość.

Obaj prawnicy ustalą ostateczną datę i godzinę, kiedy otrzymasz klucze do lokalu. Zanim to nastąpi, pozostała część pieniędzy musi zostać zapłacona, co oznacza, że ​​wszystkie dokumenty i zatwierdzenie pożyczki muszą zostać wypełnione i zwrócone pożyczkodawcy przez prawnika.

Gdy Twój pożyczkodawca będzie zadowolony, że ma wszystkie dokumenty i wszystko jest w porządku, czek hipoteczny zostanie wystawiony Twojemu prawnikowi. Twój prawnik zorganizuje przekazanie tych środków sprzedającemu za pośrednictwem jego prawnika.

Opłata skarbowa

Opłata skarbowa to podatek, który płacisz przy zakupie nieruchomości. Stawka wynosi 1% ceny zakupu nieruchomości o wartości do 1 miliona euro i 2% od każdej kwoty powyżej tej kwoty. Twój prawnik zaaranżuje uiszczenie opłaty skarbowej za Ciebie, ale pamiętaj, że będziesz musiał zapłacić pieniądze Swojemu prawnikowi, gdy sfinalizuje sprzedaż.

Lokalny podatek od nieruchomości – LPT

Kupując lub sprzedając nieruchomość, być może będziesz musiał zapłacić część lub całość lokalnego podatku od nieruchomości (LPT), który jest pobierany od wszystkich nieruchomości mieszkalnych w Irlandii, w zależności od pory roku, w której kupujesz lub sprzedajesz. Obecnie termin płatności LPT przypada 1 listopada każdego roku. Odwiedź witrynę Urzędu Skarbowego, aby uzyskać więcej informacji na temat LPT.

Opłaty rejestracyjne

Koszty rejestracyjne to koszty związane z zarejestrowaniem tytułu w księdze wieczystej lub w księdze wieczystej. Opłaty mogą wynosić od 400 do 800 euro, w zależności od wartości nieruchomości. Uzyskaj informacje o opłatach tutaj:  www.prai.ie

Odbierz klucze i wprowadź się

Gdy saldo środków zostanie przekazane sprzedającemu, agent nieruchomości zadzwoni do Ciebie i wyjaśni, że wszystko jest w porządku do zamknięcia tranzakcji.

Gdy agent nieruchomości poinformuje Cię, że klucze są gotowe do odbioru, nieruchomość jest oficjalnie Twoja, więc do tego czasu sprzedający musi opuścić nieruchomość i usunąć wszystkie przedmioty, które nie zostały objęte sprzedażą.

Upewnij się, że masz odpowiednie ubezpieczenie, pamiętając, że niektóre polisy mogą nie pokrywać Cię w pełni, jeśli dom jest pusty przez dłuższy czas. Możesz również rozważyć wymianę zamków, ponieważ poprzedni właściciel mógł przekazać innym osobom klucze do nieruchomości.

Źródło: Competition and Consumer Protection Commission